Кондиционер до суда доведёт

Приближается лето, а настоящее сибирское лето то душное и жаркое, то сырое и холодное, с дождями и комарами.

Счастье тем, у кого дома установлен хотя бы один кондиционер! Остальные довольствуются сетками на окнах и вентиляторами в комнатах. Но поближе к жарким месяцам жильцы начинают устанавливать на фасадах многоквартирных домов блоки кондиционеров. Вот только установка кондиционера на фасаде без решения общего собрания собственников незаконна — такой вердикт вынесла судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

Началась эта история с того, что московская управляющая компания "Жилые кварталы" в судебном порядке потребовала от собственника квартиры в одном из многоквартирных домов в течение 20 дней демонтировать наружный блок кондиционера, установленный на фасаде дома (а где же его еще устанавливать?) на 9-м этаже и привести целостность внешней стены в первоначальное состояние "в соответствии с конструкцией и цветом фасада". И всё потому, что в договоре управления, утвержденном решением общего собрания собственников, говорится, что собственники обязаны не допускать без согласования с управляющей организацией установку на фасаде дома и в местах общего пользования внешних блоков кондиционеров. А фасад здания является тем самым общим имуществом, и решений, позволяющих производить установку кондиционеров на фасаде, собственниками не принималось. Так что, решил истец, установка ответчиком внешнего блока кондиционера на фасадной стене многоквартирного дома в отсутствие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома — это незаконно.

Первая инстанция согласилась с управляющей компанией и обязала собственника снять блок кондиционера со стены и привести фасад в первоначальный вид.

Апелляционная инстанция мнение коллег поддержала. А вот кассационный суд отправил дело на пересмотр: по мнению суда округа, сам по себе факт размещения кондиционера на стене здания не значит, что жилец сделал нечто такое, что затрудняет реализацию прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом в доме или препятствующих этому. Ведь в результате установки внешнего блока общее имущество не уменьшилось, а "иные негативные последствия" в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены. В связи с этим вывод суда о том, что фасад здания относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и поэтому установка наружного блока кондиционера может осуществляться только при наличии согласия собственников, не может быть принят во внимание.

Весьма спорное заявление, скажем честно. Потому что фасад стены дома — это совершенно точно общедомовое имущество. И распоряжаться им следует с позволения соседей. Например, если магазин или офис, расположенный на первом этаже дома, хочет разместить рекламу на стене, то ему надо спрашивать согласия собственников помещений. Выходит, кондиционер — "из той же оперы"?

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации нашла, что согласиться с определением кассационного суда нельзя. Прежде всего потому, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. И суды установили факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде, относящемся к общему имуществу. И собственники помещений им владеют, пользуются и распоряжаются в установленных законодательством пределах.

Вместе с тем предусмотренное Жилищным кодексом право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в МКД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Коллегия ВС РФ сослалась на правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики еще в 2013 году: лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. А ссылка кассационного суда на то, что в результате размещения ответчиком наружного блока кондиционера на фасаде дома общее имущество не уменьшилось, не может приниматься во внимание. Ведь это обстоятельство судами первой и апелляционной инстанций вообще не устанавливалось, а соответствующие доказательства не исследовались. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Но таких блоков в каждом доме могут быть десятки, а в каждом городе — тысячи. Неужели "управляйки" начнут борьбу за чистоту фасадов с климатического оборудования, которое стоит в домах десятилетиями? Или запретят устанавливать новые блоки, а старые пусть уж остаются? Зависит даже не столько от управляющих организаций и ТСЖ, сколько от надзорных органов, регоператоров по капитальному ремонту (им, к примеру, блоки кондиционеров могут мешать выполнять ремонт фасадов) и, конечно, от самих жильцов, которых раздражает шум работающего оборудования, да и вид этих "скворечников" за окном у соседа. Только часто дело даже не в эстетике, а, как в народе говорится, сам не ам и другим не дам…