Тонкости и нюансы

"Прошу вас поднять вопрос: кто, где и когда решает при смене управляющей компании на товарищество собственников недвижимости (ТСН), с какого дня эта организация работает на доме", — с такой просьбой в редакцию обратился житель Новокузнецка Даниил Николаевич.

Поводом для обращения стала ситуация, когда счет на оплату жилищных услуг ему одновременно предъявили и управляющая организация, уже не обслуживающая дом, и ТСН, пришедшее на смену УК.

Согласно жилищному законодательству, собственники на общем собрании принимают решение о смене формы управления домом (с управляющей компании на ТСН или ТСЖ) и о создании товарищества. Управление домом товарищество собственников недвижимости берет на себя после его регистрации в установленном порядке. Для этого еще надо принять устав и выбрать правление товарищества. Затем подать документы в регистрирующий орган, который выдает свидетельство о регистрации. В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации ТСН представляет в орган государственного жилищного надзора (то есть Госжилинспекцию) сведения о выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья и уведомление о начале управления домом.

Таким образом, ТСН начинает управлять домом после своей регистрации и получения свидетельства о регистрации от регистрирующего органа.

В случае с домом, где живет Даниил Николаевич, товарищество собственников недвижимости как юридическое лицо было зарегистрировано 11 июля 2023 года — об этом говорит выписка из Единого государственного реестра юрлиц. Но до этого срока управляющая компания (её лицензия на управление жилфондом, как сообщает официальный сайт ГЖИ Кузбасса, в настоящее время аннулирована, и домов в управлении не имеется) не могла оставить дом на произвол судьбы. Поэтому компания выставила жильцам счета на оплату услуг за первые десять дней июля, согласно тарифам, утвержденным самими собственниками. Соответственно, за оставшиеся дни месяца начисление произвело ТСН, принявшее "эстафету" у управляющей компании.

В этом смысле дому, можно сказать, повезло: обошлось без скандалов, когда управляющая организация, не желая упускать жилфонд, оспаривает итоги собрания, на котором собственники отказываются от ее услуг. "Управляйка" в этом случае может придраться к любым мелким недочетам и особенно крупным нарушениям, если они имеют место в ходе проведения голосования и подготовки к нему. Судебная тяжба между двумя компаниями, или УК и ТСЖ, может длиться долго. И все это время оба юрлица, уверенные в своей правоте, могут начислять собственникам плату за услуги. Хотя одним домом может управлять только одна компания либо товарищество собственников жилья (недвижимости).

Однако если у жильцов есть долги за услуги, оказанные управляющей компанией в предыдущие периоды, УК вполне может взыскивать их через суд. В квитанции на оплату услуг Даниила Николаевича, к примеру, есть графа "вознаграждение председателю совета дома", и за эту услугу в июле нужно уплатить 13 рублей 84 копейки. Получателем значится управляющая компания, уже ушедшая с рынка. Если житель дома не оплатит эту услугу, вправе ли организация подать на него в суд, чтобы взыскать деньги, причитающиеся главе совета дома?

С вознаграждением председателю совета МКД вообще очень много вопросов. Например, собственники прекращают оплачивать эту позицию в счетах, считая, что совет дома недостаточно хорошо трудится, чтобы еще и получать вознаграждение. Но это они могут сделать, если она выделена в отдельную строку, а не "зашита" в графу "содержание жилья".

А граждан, занимающих эту общественную должность, очень беспокоил вопрос, будут ли начислять на вознаграждение налоги и страховые взносы. Потому что председатель-пенсионер, получающий доход от своей деятельности на благо родного дома, автоматически становится работающим пенсионером, если сведения об этом поступают в соответствующие органы, и лишается регулярной индексации пенсии. А с 1 января 2024 года вступят в силу изменения в Налоговый кодекс РФ об обязательной уплате с вознаграждения совету МКД не только подоходного налога, но страховых взносов. Вот так — вроде и не зарплата, но и "черным налом" это вознаграждение никто платить не будет.

До 2015 года в жилищном законодательстве не было ни слова про выплату вознаграждения председателю и членам совета МКД — до тех пор, пока в силу вступили поправки в Жилищный кодекс РФ, определившие порядок установления размера и выплаты вознаграждения совету дома.

Статья 161.1 Жилищного кодекса пополнилась пунктом 8.1, который гласит: "Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера".

Иными словами, назначать и платить совету дома вознаграждение — это право, а не обязанность собственника. Но если на общем собрании был определен порядок и размер выплаты совету МКД, и это решение одобрено большинством голосов от общего количества участников собрания, придется подчиниться и выплачивать.

Однако уточнение по поводу порядка определения размера вознаграждения, условий и порядка его выплаты очень важно. То есть надо не просто принять решение "платить 500 рублей в месяц", но и предусмотреть даже технические вопросы. Например, условия выплаты — по итогам работы или независимо от эффективности старшего дома, порядок выплаты — как, кто осуществляет сбор средств и их выплачивает, а также оплачивает НДФЛ и страховые взносы, порядок определения размера вознаграждения — с каждого квадратного метра либо с каждого собственника или же с каждого жилого помещения. А поскольку функции сбора средств и выплаты явно будет выполнять управляющая компания, то с ней и надо договариваться "на берегу".

"Недостаточно только решения общего собрания собственников, поскольку обязать что-то делать управляющую организацию (в случае, если обязанность прямо не установлена законом) без согласования с ней невозможно, — напоминают юристы. — Поэтому прежде чем принимать решение на соответствующем собрании собственников, необходимо предварительно обсудить условия с управляющей организацией. Устное согласие и фактическое исполнение обязательств управляющей организацией также может стать предметом проверки надзорного органа, поэтому такой финансовый вопрос лучше предусмотреть в договоре управления".

И если кто-то из собственников будет недоволен решением соседей о поощрении старшего дома, он легко оспорит его в суде, найдя несоответствие его формулировки требованиям законодательства. Взыскать с него долг в судебном порядке тогда будет довольно сложно.

Кстати, есть еще один непростой вопрос: что делать управляющей компании, если в идеале, по количеству квартир или по их метражу, размер вознаграждения совету дома составляет, условно, 1000 рублей, а собственники внесли лишь 800? Отдавать председателю столько, сколько заплатили? Или брать разницу из других статей? И то, и другое представляется не очень-то законным. Так что тема вознаграждения совету МКД до сих пор весьма сложная и спорная.