Без согласия нельзя!

Часто жильцы многоквартирных домов с нетерпением ждут срока, на который назначен капитальный ремонт.

Дома, как известно, с годами не молодеют, и инженерным коммуникациям, кровле, фасаду нужно обновление, да не косметическое, чтобы просто "подшаманить", а капитальное.

Правда, к сожалению, нередко желание получить этот капитальный ремонт в доме никак не сочетается со стремлением оплачивать взносы на капремонт, и когда собственникам представляют смету на предстоящее выполнение работ, оказывается, что денег на счете не хватает даже на часть запланированного?

Региональная программа капитального ремонта — система подвижная, график могут менять, перенося работы как на более ранние, так и на более поздние сроки. Будем считать, что перенос лет на пять — десять в будущее — это редкий случай "из ряда вон": всё-таки соответствующие органы обязаны вести мониторинг состояния жилфонда и уметь прогнозировать, когда те или иные конструктивные элементы потребуют ремонта. Но случается, что время ремонта, к примеру, немилосердно протекающей крыши вдруг сдвигается, и жильцы не представляют себе, что в этом случае делать.

В такой ситуации оказались жильцы одного из домов Самары: изначально региональное правительство назначило срок проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения и подвальных помещений на 2021 год, а после актуализации региональной программы капремонта перенесло эти работы? на 2039 — 2041 годы! При этом дом был построен и введен в эксплуатацию в 1974 году, и с этого момента работы по капитальному ремонту общедомового имущества не проводились, системы холодного водоснабжения, отопления и канализации, входящие в состав общего имущества, находятся в аварийном состоянии и требуют проведения капитального ремонта. "Перенос сроков проведения работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем, ремонту подвальных помещений на 2039 — 2041 годы противоречит требованиям жилищного законодательства и нарушает права административных истцов на безопасное и благоприятное проживание в многоквартирном доме", — решили собственники. Жильцы обратились в суд, требуя признать изменения в региональной программе капитального ремонта относительно их дома недействительными.

Суд первой инстанции с их мнением согласился, несмотря на то, что региональное правительство объяснило изменения необходимостью обеспечить финансовую устойчивость деятельности регоператора исходя из объёма средств, который региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы. Выяснилось, что при формировании программы работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем и подвального помещения планировались на 2021 год, а при актуализации программы в 2017 году их сдвинули на 2039 — 2041 годы, и в после этого сроки больше не менялись.

Часть 4 статьи 168 Жилищного кодекса РФ говорит, что при актуализации региональной программы капитального ремонта внесение в неё изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ, осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме!

Исключением, когда согласие собственников не требуется, может быть, к примеру, сокращение перечня планируемых видов услуг и работ по капремонту из-за отсутствия конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт: скажем, была допущена техническая ошибка, и в перечень работ включили замену лифта, которого в доме сроду не бывало. Или если запланированный вид работ уже был проведен ранее, и повторно эти работы в срок, установленный региональной программой, выполнять не нужно. Или собственники приняли решение изменить способ формирования фонда капитального ремонта — тогда срок проведения капитального ремонта определяется по его необходимости. Наконец, жильцы сами не позволяют начать капремонт, не пуская подрядчика в дом. Кроме того, изменить сроки без общего собрания можно, если это обусловлено острой необходимостью: по Жилищному кодексу (часть 3.1 статьи 168) работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений могут быть предусмотрены региональной программой капремонта в приоритетном порядке.

А с 1 сентября 2024 года этот перечень условий переноса сроков капитального ремонта без проведения собрания жильцов дополнится еще одним пунктом: если по результатам обследования технического состояния многоквартирного дома установлено, что выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных региональной программой, в установленный срок не требуется.

Но, во-первых, 1 сентября еще не наступило, а во-вторых, жители Самары, решившие бороться за свой дом, были уверены, что ему этот ремонт необходим — и не через 15 лет, а чем раньше, тем лучше!

К тому же — и это главное! — решение о переносе периода проведения капитального ремонта внутридомовых инженерных систем, ремонта подвальных помещений на более поздний срок общим собранием собственников помещений жилого дома не принималось.

Министерство ЖКХ Самарской области пыталось объяснить отсутствие решения тем, что для изменения программы получить согласие жильцов всех домов, указанных в ней, затруднительно. Суд отклонил этот довод, который не мог служить основанием для переноса сроков капитального ремонта, и заключил, что постановление Самарской области об актуализации региональной программы противоречит нормам Жилищного кодекса РФ. Перечень домов в части планового срока проведения капремонта был признан недействующим.

Упрямое министерство обжаловало решение в апелляционном суде, пытаясь доказать, что областной закон о региональной программе капремонта разрешает переносить сроки капремонта без общего собрания собственников помещений. Но инстанция этот довод отклонила, добавив, что положения этого закона не отменяют требования части 4 статьи 168 ЖК РФ, имеющего большую юридическую силу.

Согласно Кодексу административного судопроизводства РФ, подтверждать законность нормативно-правового акта должен государственный орган, принявший его, но правительство области таких доказательств не представило. В итоге и апелляционная, и кассационная судебные инстанции согласились с решением коллег.

Какой важный вывод стоит сделать из этого случая? Прежде всего — перенос сроков капремонта (за исключение определенных обстоятельств) недопустим без соответствующего решения общего собрания собственников жилья. Поэтому не следует игнорировать любые изменения региональной программы капитального ремонта, которую актуализируют не реже, чем раз в год, и проверять, не перенесли ли ремонт в вашем доме на более поздний срок, не имея на то веских оснований и не спрашивая вашего мнения.

Добавим к этому, что нормы Закона Кемеровской области № 141-ОЗ от 26 декабря 2013 года "О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных дома" соответствуют положениям Жилищного кодекса в части региональной программы капремонта — в отличие от самарского закона.