Полюбовно не разойтись

В Жилищный кодекс РФ внесено очередное изменение: теперь сменить управляющую компанию в одностороннем порядке можно не раньше чем через год после начала её работы в доме.

Исключение — если УК не исполняет условия договора либо собственники хотят изменить форму управления домом.

Часть 8.2 статьи 162 "горемычного" ЖК РФ (согласитесь, за почти 20 лет на нём уже живого места не осталось после всех и.зменений!) теперь изложена по-новому. Пока она говорит, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет его условий, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. А с 15 августа 2023 года собственники помещений на основании решения общего собрания могут в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления не ранее чем через год с даты заключения его договора, "за исключением случаев невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом или изменения способа управления многоквартирным домом".

Депутаты, выступившие авторами инициативы, так объясняют необходимость её введения в пояснительной записке к законопроекту: "Главной проблемой в сфере управления многоквартирным домом остается недобросовестная конкуренция среди управляющих компаний, когда дом, в который были вложены инвестиционные средства одной управляющей организации, ею налажены процедуры ремонта и содержания общего имущества, проведена большая работа по управлению, становится "завидным местом" для других недобросовестных компаний, зачастую устраивающих "рейдерский" захват таких домов. Положения Жилищного кодекса Российской Федерации позволяют в любой момент на основании волеизъявления собственников сменить управляющую компанию. Часто в этих целях протоколы общего собрания фальсифицируются, и жильцы узнают о смене компании "дефакто".

Изложенное положение дел никак не способствует добросовестному управлению домом управляющими организациями, когда в любой момент они могут "лишиться" дома, а следовательно, потерять инвестиции, вложенные в такой дом.

Поэтому в целях повышения внимательности и ответственности собственников при выборе и смене управляющей организации предлагается установить ограничительный период в один год для последующей смены управляющей организации. Управляющей организации данный период также позволит максимально спланировать работы и услуги по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, и максимально сконцентрироваться на управлении, а не борьбе с конкурентами".

С одной стороны, они, возможно, правы, и в домах, где существуют две, а то и больше противоборствующих группировок среди жильцов (буквально "подъезд на подъезд"), компании могут меняться бесконечно. И ничего хорошего дому это не сулит. А с другой, эта инициатива смахивает на какое-то узаконенное рабство. Учитывая, как хорошо наши компании умеют "управлять", есть вероятность, что за год в карманы УК утечет много денег при видимости ударной работы, а собственники ничего не смогут с этим сделать.

Государственная жилищная инспекция Кузбасса отчиталась о результатах лицензионного контроля по области во втором квартале 2023 года: управляющие организации имеют право вести предпринимательскую деятельность по управлению жилфондом только на основании лицензии и обязаны исполнять лицензионные требования. За отчетный период от граждан поступило 2419 обращений. В рамках лицензионного контроля было проведено 223 проверки — все внеплановые — и выявлено 1351 нарушение. Выдано 223 акта, 978 предостережений, 159 постановлений (одно — по факту выявления грубых нарушений), 67 предписаний, 167 протоколов. Предъявлено штрафных санкций почти на 6 миллионов рублей, получено фактически — почти 3 миллиона. И это за какие-то три месяца!

В принципе, любой факт нарушения может стать основанием для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке. Потому что эти факты подтверждены документально.

А мотив "плохо работают" с 15 августа, извините, уже не "прокатит": жильцам придется доказать, что некачественная работа имеет место.

Для этого эксперты советуют фиксировать некачественные услуги. Как это делать, мы не так давно рассказывали в рубрике "Дебри жилкомхоза": порядок составления актов есть в разделе Х Правил предоставления коммунальных услуг № 354. Можно также направлять жалобы в контролирующие органы и собирать ответы, подтверждающие нарушения. Например, можно обратить внимание на работу с персональными данными, неисполнение "аварийных" заявок в срок и обязанностей компании по ремонту и содержанию общего имущества, нарушение качества коммунальных услуг. Не будет лишним контролировать судебные дела с участием управляющей организации в качестве ответчика. Это могут быть решения судов по административным делам (в частности ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ — неисполнение предписаний контролирующих органов); споры компании с контролирующими органами (УК частенько оспаривают постановления ГЖИ в арбитраже) и с ресурсоснабжающими организациями.

Пятнадцатое августа не за горами, и сейчас нет определенности в том, как быть с уже запущенными процедурами смены управляющей компании, которая завершится лишь после вступления закона в силу: эксперты отмечают, что законодатели не предусмотрели такой вариант. "Таким же загадочным остается смысл поправок на случай борьбы за дом нескольких управляющих организаций с появлением нескольких протоколов одновременных или параллельных собраний, — отмечает портал "ЖКХ Ньюс". — Другими словами, если спустя год работы на дом нечестно заходит "нехорошая" управляющая организация, сменить ее сразу будет проблематично — как раз из-за принятых изменений: "нехорошая" компания еще не работала, придраться к ее работе невозможно. То есть собственникам останется оспаривать решение собрания в суде, а это развлечение рассчитано примерно на тот же год.

Раньше в таких случаях всегда было быстрее и проще провести новое собрание по выбору прежней компании, теперь жить станет интереснее. Из хорошего: суды перестанут ломать голову, нужно ли обосновывать плохую работу УО в случае ее смены, так как в некоторых регионах сменить управляющую организацию "просто так" было проблематично".

К слову, в 2019 году Кемеровский областной суд рассматривал дело на такую тему: жильцы дома в Орджоникидзевском районе Новокузнецка решением общего собрания собственников сменили управляющую компанию — ООО "УК ЖКХ" на ООО "УК Губерния". Но прежняя организация сочла, что ее права нарушены, так как договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещении, только если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И подала в суд, требуя признать договор действующим, а решение общего собрания о смене компании и заключении нового договора управления с другой организаций — недействительным.

Но районный суд в удовлетворении исковых требований отказал. И областной суд с мнением коллег согласился, полагая, что Жилищный кодекс РФ "позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом". А расторгнуть договор управления в добровольном порядке, по взаимному согласию между собственниками и управляющей компанией, не представлялось возможным.