Присоединение без волеизъявления

На днях хотела заплатить за услуги ЖКХ — обычно я делаю это в мобильном приложении банка, и вдруг обнаружила, что в качестве получателя платы за содержание и ремонт жилья значится совсем другая компания — не та, с которой у нас когда-то был заключен договор управления.

"Притормаживаю" с оплатой. Тем более что счета-квитанции в почтовом ящике ещё нет. Все знают, как легко направить платеж не туда, куда надо, и как трудно его потом "выцарапывать" обратно.

Сомнения разрешаются быстро — благодаря информации, поступившей сразу из нескольких источников. На официальном сайте Государственной жилищной инспекции Кузбасса значится, что 6 декабря 2023 года наш дом (и еще 36 многоквартирных домов) исключен из реестра лицензий в связи с реорганизацией управляющей компании, а действие лицензии, выданной УК, прекращено. На обороте квитанции, которая наконец дошла до меня, напечатано сообщение, уведомляющее о том, что наша компания с 29 ноября присоединилась к другой организации (ей, собственно, теперь и надо платить за услуги). Но специалисты прежней компании "продолжат санитарное и техническое обслуживание домов" в составе новой, телефоны аварийной службы останутся неизменными. Разве что руководство переедет на другой адрес.

Интересные дела? Стало быть, теперь у нашего дома новый этап в жизни. Впрочем, новый он формально — судя по извещению, компания, в которой дом был три последних года, просто "меняет вывеску". А с другой стороны, никакого собрания мы не проводили, другую УК не выбирали, новый договор не заключали. И даже доска объявлений на первом этаже осталась с той же "шапкой". Что же происходит? И законно ли это с точки зрения Жилищного кодекса?

Надо сказать, что это не единственная управляющая компания, которая в последний год ступила на путь реорганизации. Осмелюсь предположить, что некоторые из УК, проводящие похожие процедуры, хотят не столько укрупнить свои силы, объединившись с другими организациями, сколько избежать прекращения действия лицензии на управление домами: как мы писали недавно, в судах рассматриваются иски управляющих компаний к ГЖИ по поводу отказа в продлении срока действия лицензии. Без лицензии управлять жилфондом запрещено. Но если ее действие прекращено, или срок не продлён, либо лицензия аннулирована по решению суда, в течение двух месяцев со дня информирования собственников помещений в МКД о наличии оснований для исключения сведений о доме из реестра лицензий жители вправе принять на общем собрании решение о продолжении лицензиатом работы по управлению домом. О чем надо уведомить ГЖИ в течение трех рабочих дней со дня оформления протокола собрания. И тогда сведения о доме не исключаются из реестра лицензий (статья 198 ЖК РФ).

Если же этого не происходит, то компания, оставшаяся без лицензии, должна в течение трех дней передать техническую документацию на дом, ключи и прочие необходимые для управления домом вещи тому, кто принимает на себя обязательства по дальнейшему управлению. Но до тех пор, пока новая компания не выбрана, старая продолжает работу — даже без лицензии.

И всё-таки в нашем случае действуют несколько другие механизмы, потому что кроме Жилищного кодекса, есть ещё и Гражданский. Права и обязанности управляющей компании (в большинстве случаев это ООО) при реорганизации (в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования) переходят к ее правопреемнице. Но как этот переход согласуется с требованиями Жилищного кодекса о проведении общего собрания собственников?

Еще пять лет назад (как раз после того, как государство запретило создавать компании с тождественными названиями) Арбитражный суд Мурманской области рассматривал дело (А42-7893/2018): две компании с одинаковыми названиями решили, чтобы не нарушать закон и при этом продолжить работу, провести реорганизацию в форме присоединения. Но местная ГЖИ отказалась включать сведения об обслуживаемых домах в реестр лицензий, потому что сочла, что обращение компании о включении не соответствует требованиям "Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации" (Приказ Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр). А суд решил иначе.

Потому что в том же приказе есть пункт "е", допускающий изменение в реестре адреса многоквартирного дома на основании заявления лицензиата, который содержит в том числе и данные о реорганизации в форме присоединения, а также преобразования и слияния с юрлицом, имеющего лицензию на тот же вид деятельности. К новой компании перешли все права и обязанности присоединяемой в отношении обслуживания домов: "Доводы же ответчика о том, что спорные дома перешли в управление иного лица (Общества) без воли собственников, нельзя признать состоятельными, так как дома отдельно от избранного в качестве управляющей организации никуда не перешли, а, напротив, перешли вместе с избранной ими управляющей организацией… В свою очередь Общество своевременно довело до собственников информацию о произошедшем правопреемстве в результате реорганизации в форме присоединения в платёжных документах (счетах-извещениях)?" ГЖИ пыталась оспорить вердикт об отмене её решения, но успеха не добилась.

Так что и такую возможность перехода обязанностей по управлению домами государство предусмотрело. Чем управляющие компании и могут воспользоваться при угрозе непродления срока действия лицензии. И всё-таки скребёт где-то здравый смысл: а как же возможность волеизъявления собственников жилья в доме, гарантированная им Жилищным кодексом? Ведь не крепостные же мы, чтобы автоматически переходить в новую компанию вместе со старой! Но проверить, насколько изменится качество управления после этого перехода, сразу не получится. Нужно время. И уже потом надо принимать решение.