Какой рынок, такие и цены

Минстрой России опубликовал проект приказа о средней рыночной стоимости квадратного метра жилья в российских регионах на II квартал.

 Этот показатель необходим для расчета социальных выплат на приобретение льготного жилья или при переселении граждан из ветхого и аварийного фонда.

Планируется, что в 65 российских регионах во втором квартале года цена «квадрата» будет выше по сравнению с предыдущим периодом,

в восьми — остается прежней, в 16-ти снизится.

здесь за квартал средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 20 275 рублей и составила 123 540 рублей.

Также в тройке лидеров — Ленинградская область (здесь рост составил 14 947 рублей, до 143 177 рублей за «квадрат») и Чукотский автономный округ с показателем 12 425 рублей за квадратный метр. На Чукотке цена «зашкаливает» — 246 224 рубля!

Среди городов федерального значения больше всех прибавил в цене квадратного метра Севастополь — плюс 6831 рубль, до 158 859 рублей.

Московский показатель вырос несущественно (по крайней мере, по столичным меркам) — 2561 рубль, так что стоимость «квадрата» достигла 176 764 рублей,

в Санкт-Петербурге цена осталась неизменной — 165 315 рублей. Резко выросла средняя стоимость «квадрата» в Татарстане, точнее, в Казани, — на 10 063 рубля — до 151 747 рублей.
К слову, примерно в одной цене с московским квадратный метр в Приморье, чуть подороже (182 697 рублей) — на Ямале.

В Кабардино-Балкарии, например, — 49 148 рублей.

Больше всего упал в цене квадратный метр в Краснодарском крае — на 7028 рублей, до 156 503 рублей,

в Удмуртии — на 3360 рублей, до 89 204 рублей,

Тюменской области — на 3264 рубля, до 113 763 рублей,

Московской области — на 3005 рублей, до 150 233 рублей,

Орловской области — на 2779 рублей, до 64 342 рублей.

"Аренда или ипотека?"

На самом деле, когда читаешь «средняя рыночная цена» в проекте приказа федерального министерства, становится немного смешно: как Минстрой может устанавливать рыночную цену? Ответ дала «Парламентская газета»:

«Цены «от Минстроя» считают по определенной формуле, и они не совпадают с рыночными, особенно в крупных городах».

Согласитесь, от «назначенной» Минстроем далековато.

«Норматив — это сколько государство дает в качестве субсидии, а рыночная цена — величина свободная», — прокомментировала этот вопрос изданию руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина. По мнению Епишиной, этот показатель может повлиять на рынок только в малых городах, где предложение ограничено.
А в ноябре прошлого года спикер Госдумы Вячеслав Володин раскритиковал минстроевскую методику расчета цены «квадрата», отметив, что она не учитывает тенденцию снижения продаж квартир на рынке:

Впрочем, у Володина свой резон: он считает, что такие решения приведут к увеличению финансирования программ по переселению из ветхого и аварийного фонда. Это нам, обывателям, расселение «убитого» жилья кажется благом. А законодателям, похоже, нет.
«Ведомство критику учло, — комментирует издание. — И отредактировало свой первоначальный проект приказа, уменьшив норматив стоимости одного квадратного метра в первом полугодии 2025 года на 5,6 процента. Однако во втором квартале, судя по опубликованному документу, в 65 регионах цены опять поползли вверх».

Российская гильдия риелторов приводит такую стоимость — разумеется, рыночную! — квадратного метра по итогам 2024 года. Традиционно максимальные цены на жилье в столичных городах: в Москве на уровне средних цен 300 000 — 400 000 рублей за «квадрат», в Санкт-Петербурге 200 000 — 360 000 рублей (и это цены в массовом сегменте). В Хабаровске, Южно-Сахалинске и Владивостоке — 160 000 — 180 000 рублей за квадратный метр. В большинстве городов цены держатся на уровне 120 000 — 150 000 рублей.

Впрочем, покупать людям квартиры государство не собирается, а гражданам, которым всё равно придется переезжать из аварийного жилфонда, похоже, придется раскошелиться, чтобы приобрести себе хоть какую-то приличную недвижимость.

Так что «счастливой» ту тысячу, на которую Кузбассу снижают «минстроевскую» планку, вряд ли можно назвать.
Зато, как сообщает также «Парламентская газета», держащая руку на пульсе решений в Госдуме и других федеральных органов власти, у чиновников государственной службы меняются условия эксперимента по предоставлению выплат на жильё из госбюджета: для всех гражданских служащих — участников эксперимента — создадут равные условия в части размера выплат по ипотечным договорам вне зависимости от колебаний размера ключевой ставки Банка России.

И теперь служащие будут вносить деньги в едином размере независимо от колебаний ключевой ставки. Остальное компенсирует бюджет.

По условиям программы, участник эксперимента может получить стоимость площади жилья (33 кв. м), рассчитанную по официальной цене «квадрата», которую утверждает Минстрой для каждого региона.

Четверть ему выдаётся сразу на первый взнос, остальное он выплачивает на протяжении девяти лет. Кроме того, в течение максимум девяти лет заемщик будет получать частичную компенсацию процентов по ипотеке.
Прежде условия были такими, что из бюджета компенсировали проценты в размере четверти ключевой ставки ЦБ на дату заключения ипотечного договора. Теперь же будут компенсировать разницу между 12 процентами и ключевой ставкой на момент оформления ипотеки. Если ставка опустится до 12 процентов и ниже, то компенсировать ее не будут — заемщик оплатит проценты сам. А тот, кто уже оформил «государственную ипотеку», может выбирать — перейти на новый вариант расчетов или оставить прежний.

Новым же заёмщикам доступен только второй вариант расчетов.

При этом взять госипотеку в рамках эксперимента, итоги которого подведут к февралю 2027 года, можно лишь до конца 2025 года.

«Ипотеку для госслужащих запустили в качестве эксперимента в июле 2024 года, — напоминает издание. — Предполагается, что за 2,5 года ею воспользуются 90 госслужащих Минфина, Минтруда, Минстроя, Федеральной налоговой службы, территориальных органов Федерального казначейства с особыми заслугами».

Как отметил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, этот эксперимент распространяется не на большое число госслужащих, а касается узкой группы людей.

«Сейчас наша экономика в самом широком смысле испытывает дефицит кадров. Вот и решили для ряда госструктур провести эксперимент по привлечению молодых людей, которые будут на льготных условиях получать кредиты, чтобы покупать жилье. Ведь для того, чтобы закрепить кадры, нужна либо заработная плата высокая, либо жилье», — сказал Аксаков. Какова роль в экономике госслужащих, работающих в разных министерствах и других федеральных структурах, ничего не производящих, депутат почему-то не уточнил.

Вероятно, вся остальная часть населения Российской Федерации, которой тоже бы не помешала программа ипотеки с частичным погашением процентов из бюджета, такой поддержки недостойна.

Между тем Счетная палата РФ ещё в сентябре 2024 года назвала причины подорожания жилья. «Анализ выявил ряд недостатков и проблемных вопросов, связанных с реализаций ипотечных программ, — сообщалось в отчете СП. — В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки рынка ипотечного кредитования с ростом цен на первичном рынке жилья (в 2021 году он составил 26%, в 2022 году — 21%).

Так, анализ показал, что в 2021 — 2022 годах каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ ипотечного кредитования, а в 2023 году — практически каждый второй. При этом именно кредиты по программе льготной ипотеки, не имеющей определенной социальной направленности, составили более 50% (по количеству и объему) от всех льготных ипотечных кредитов (2022,5 тыс. кредитов), выданных в рамках пяти рассмотренных ипотечных программ».
Влияние льготной ипотеки на рост стоимости жилья «Парламентской газете» подтвердил и глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков: