Испорченные квартирным вопросом

В России предлагают создать программу развития рынка арендного жилья.

В Совете Федерации во время парламентских слушаний на тему «Перспективы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации» предложили рассматривать развитие рынка аренды как один из способов решения жилищной проблемы.

Об этом, в частности, заявил председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко.

«Развитие данного сегмента рынка, в первую очередь, необходимо рассматривать в качестве одного из механизмов обеспечения граждан доступным жильем, — цитирует Шевченко официальный сайт Совета Федерации. — В настоящее время основным способом решения жилищного вопроса для граждан является ипотека.

Вместе с тем все мы прекрасно знаем, что у нас значительная доля населения (по разным подсчетам от 30 до 40 процентов семей) ни при какой ставке не может воспользоваться данным механизмом. Поэтому нужно активно развивать альтернативные покупке жилья инструменты, в том числе арендное жилье». По словам парламентария, сейчас в арендном жилье проживает порядка 13 процентов всех семей. Но, по статистике, каждая пятая семья рассматривает аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса. «Это свидетельствует о высоком интересе к такому жилью», — считают в Совете Федерации.

«Не случайно, в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года формирование доступного рынка арендного жилья является одной из стратегических целей развития строительной отрасли на ближайшую перспективу, — отмечено в сообщении о парламентских слушаниях. — Достижение указанной цели предполагает строительство арендного жилья в объеме до 5 миллионов квадратных метров в год». А Андрей Шевченко считает, что именно развитый рынок арендного жилья способен решить жилищный вопрос для значительного количества граждан, «а также обеспечит трудовую и жилищную мобильность, позволит привлекать в регионы необходимых специалистов и сформирует для застройщиков и инвесторов новый вид бизнеса со стабильным доходом».

Вместе с тем, добавил глава комитета СФ, сегодня за редким исключением практически все проекты по строительству арендного жилья некоммерческого использования реализуются при участии средств федерального бюджета. А наиболее успешно развитием арендного жилья сегодня в стране занимается акционерное общество «ДОМ.РФ» как единый институт развития в жилищной сфере. С его участием реализуются проекты коммерческой, корпоративной, студенческой, льготной аренды.
По результатам мониторинга практики строительства арендного жилья в 71-м субъекте РФ, объемы возводимого в регионах арендного жилья «крайне незначительные». А кроме того, отмечается ряд барьеров, препятствующих развитию этого сегмента рынка. И главная проблема — недостаточность средств региональных бюджетов для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования.
По словам Андрея Шевченко, субъекты РФ отмечают также отсутствие системных мер поддержки застройщиков, осуществляющих строительство арендного жилья. «Это ведет к отсутствию у них мотивации на строительство такого жилья в связи с длительными сроками окупаемости проектов (примерная окупаемость арендного жилья социального использования составляет более 30 лет, коммерческого использования — 5 — 6 лет). А получить льготные условия кредитования в целях строительства арендного жилья очень сложно», пояснил сенатор.

К сдерживающим факторам также относят высокую ставку налога на имущество для владельцев недвижимости, предоставляющих жилые помещения в долгосрочную аренду.
К тому же Жилищный кодекс не позволяет строить и в дальнейшем использовать в качестве арендного жилья не целый дом, а один или несколько подъездов в нем, и наемный дом не может находиться в собственности нескольких лиц, так что в долевую собственность этот проект не включить, хотя это было бы логично в случае коллективного финансирования его строительства. «С учетом озвученных мною сложностей становится очевидным, что развитие в регионах рынка некоммерческой и социальной аренды невозможно без федеральной поддержки», — резюмировал парламентарий.

Тем не менее в Совете Федерации считают, что необходима разработка на федеральном уровне программы или комплекса мер по формированию рынка доступного арендного жилья, с обязательной поддержкой как для застройщиков, так и для граждан-нанимателей. Для застройщиков это может быть софинансирование проектов, налоговые льготы, субсидирование ставки по кредитам, а также выпадающих доходов. А для граждан-нанимателей с низким доходом — предоставление адресных субсидий на аренду жилья.

Воодушевленного планами и задачами парламентария вернул на землю замминистра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин: «В регионах наблюдается отсутствие маневренного фонда. По сути, некоммерческий наём и наём жилья в целом — это тот инструмент, который может позволить сформировать такой вид наёмного жилья без права приватизации, который можно было бы в случае чрезвычайных ситуаций использовать как маневренный фонд. По другому его сформировать сложно».

Он также отметил, что подобный фонд также важен для тех, кто по разным причинам не может позволить себе жилье по любой ипотечной ставке, а также для граждан, имеющих накопленные финансовые обязательства. Говоря о причинах, которые тормозят указанные процессы, он отметил источники финансирования при создании такого жилья и обеспечение его инфраструктурой.

А если обратиться к опыту Кузбасса и Новокузнецка в частности, то у нас достаточно много арендного жилья, хотя, конечно, меньше, чем в столице или Санкт-Петербурге.

Для многих владельцев квартир это своего рода бизнес: жилье сдают как посуточно, так и на длительный срок. 17 — 18 тысяч рублей в месяц за 1-комнатную квартиру (по данным Авито) — это минимальная сумма предложения. И выбирать арендное жилье людей заставляет вовсе не какая-то мифическая идея сознательного отказа от собственности как мещанского бремени, а невозможность купить хоть какую-то отдельную жилплощадь. Даже в ипотеку. Потому что выплачивать взносы семье часто не по карману. А в итоге за 10 — 15 лет ипотечного кредита фактически выплаченная цена за крохотную квартирку становится в разы выше, чем она действительно стоит. Выходит, арендовать дешевле?

Но сколько бы ни строили планы парламентарии в своих больших московских кабинетах, до полноценного рынка арендного жилья нам еще очень далеко! Хотя бы в силу всех названных ими же причин. Но это вовсе не значит, что их не надо рассматривать.

Жилье должно быть доступным — хоть собственное, хоть в аренду.

Нас и так испортил квартирный вопрос, как говорил классик. А от обеспеченности квадратными метрами, уж надо признать, зависит многое — личный комфорт, рост благосостояния, рождаемость.