Не по-хозяйски

С муниципальным жильём в Новокузнецке возникают проблемы.

При том что новокузнечане в течение многих лет пользовались правом оформить приватизацию своих квартир, в Новокузнецке ещё есть муниципальное жилье: оно принадлежит городу, а жильцы получают право проживать в нем на основании заключенного договора найма.

Они становятся нанимателями жилого помещения — со всеми правами и обязательствами. Они, кроме всего прочего, обязаны своевременно и в полном объеме оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Но нередко неисполнительные наниматели, мягко говоря, игнорируют эту обязанность и копят долги, рассчитываться по которым не спешат. Что делать? По-хорошему, муниципалитет должен расторгнуть договор найма и выселить должников: наверняка среди желающих занять освободившуюся квартиру найдутся те, кто способен аккуратно оплачивать услуги и не создавать проблем наймодателю. Но этот логический вывод не всегда можно сделать в реальности?

В одной из пятиэтажек на проспекте Дружбы есть такая "нехорошая" квартира.

На март 2023 года долг жильцов-нанимателей за жилищные услуги превысил 100 тысяч рублей, включая содержание и ремонт жилья — более 50 тысяч, и пеню — более 43 тысяч рублей. При этом обитатели квартиры свободно пользовались всеми услугами — да и как ограничить их, к примеру, в праве на чистый подъезд или вывоз мусора?

Председатель совета дома направила письма по поводу должников в адрес наймодателя — администрации Новокузнецка. Ведь собственник помещений — муниципалитет — должен принять меры в отношении своих нанимателей!

Городской комитет ЖКХ сообщил, что "согласно постановлению администрации города Новокузнецка от 29.06.2020 № 147 "Об организации предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использования Новокузнецкого городского округа по договорам социального найма", МБУ "Дирекция ЖКХ города Новокузнецка" осуществляет функции наймодателя по договорам социального найма в отношении жилых помещений муниципального жилищного фонда". И переправил обращение в это учреждение.

Дирекция ЖКХ отписалась более развернуто: "МБУ "Дирекция ЖКХ" города Новокузнецка при исполнении возложенных на него обязанностей в силу предоставленных полномочий осуществляет заключение договоров найма жилого помещения, договоров социального найма жилого помещения, договоров найма специализированного жилого помещения, договоров коммерческого найма жилого помещения.

Регистрация договоров найма (социального найма) жилых помещений, заключенных в письменной форме, ведется с 1.07.2005 года. В существующей базе данных отсутствуют сведения о заключении договора найма на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Новокузнецк, пр. Дружбы,?, с кем-либо из граждан.

По указанному адресу направлено требование о погашении задолженности в размере 15428,47 рубля по услуге "социальный найм".

Сотрудниками учреждения произведен комиссионный выезд по адресу, в результате которого вручено требование о погашении задолженности. По истечении установленного в требовании срока о погашении задолженности будет принято решение о дальнейших действиях".

Даже при врожденном таланте чиновников (или их этому учат на специальных курсах) отвечать на жалобы и обращения многословно и по-канцелярски витиевато, в этом ответе автора, похоже, ничуть не смутили заведомые противоречия. Регистрация договоров найма ведется с июля 2007 года, и в базе данных нет сведений о заключенном с жильцами искомой квартиры договоре. Но при этом должникам направляется требование погасить долг по услуге "социальный найм"! Во-первых, не очень понятно, на каком основании с них требуют оплаты, если нет информации о договоре. Во-вторых, совсем неясно, на каком основании обитатели квартиры вообще занимают муниципальную жилплощадь, если договора не существует. А в-третьих, абсолютно неизвестно, как муниципалитет собирается решать проблему задолженности за жилищные услуги — об этом, собственно, и спрашивала старшая дома.

Разъяснения по этому поводу недавно публиковал портал для управляющих компаний "РосКвартал" — на примере конкретного судебного дела. В Башкирии несколько помещений в многоквартирном доме принадлежат муниципалитету. Одна из квартир была сдана по договору социального найма, но житель не оплачивал счета за ЖКУ, накопив долгов на сумму более 200 тысяч рублей. Управляющая домом организация обратилась в суд, чтобы взыскать эти средства, и получила судебный приказ. Но когда дело дошло до исполнительного производства, приставы обнаружили, что у нанимателя нет имущества, на которое можно обратить взыскание. И управляющая компания направила претензию собственнику квартиры, то есть муниципалитету.

"Компания сослалась на ст. 155 ЖК РФ, ст. 399 ГК РФ и договор управления, согласно которому владельцы помещений в МКД добровольно приняли на себя обязательства по субсидиарной ответственности собственников и нанимателей по оплате жилищно-коммунальных услуг, — поясняют эксперты "РосКвартала". — Поскольку орган местного самоуправления отказался погасить долг нанимателя, управляющая организация обратилась в суд".

Статья 155 Жилищного кодекса РФ говорит, что наниматели квартир по договору социального найма муниципального жилфонда в многоквартирном доме вносят плату за её содержание и за коммунальные услуги. А если наниматель, согласно договору, платит меньше, чем размер платы, установленный договором управления, разницу оплачивает наймодатель. Такой порядок оплаты утверждён в договоре управления. Более того, согласно одному из пунктов договора управления в этом доме, наймодатель как собственник квартир несёт субсидиарную ответственность, если наниматель не платит за услуги.

"Такая ответственность возникает с момента вынесения постановления об окончании исполнительного производства по следующим основаниям: если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств; если у нанимателя отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые приставом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными", — разъясняют авторы.

Сначала управляющая организация предъявила требования к основному должнику и, не получив от него средства в разумный срок, была вправе обратиться за оплатой долга к лицу, несущему субсидиарную ответственность. Муниципалитет не смог доказать платежеспособность своего нанимателя, и суд пришёл к выводу, что управляющая компания правомерно потребовала от муниципалитета оплатить его долги.

Муниципалитет обратился в апелляционную, а затем и кассационную инстанции, считая, что не обязан оплатить долги нанимателя полностью — лишь разницу в плате, вносимой нанимателем жилого помещения по договору соцнайма, и размером платы за содержание жилого помещения, если она выше.

Представители власти были уверены, что компания не вправе требовать с муниципалитета как собственника оплатить долги нанимателя за услуги: отнесение таких расходов на собственника фактически направлено на освобождение физических лиц, проживающих в жилом помещении, от внесения платы за занимаемое ими жилое помещение.

И типовым договором соцнайма не предусмотрена обязанность собственника возмещать задолженность нанимателей этих помещений по коммунальным услугам. Но суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали точку зрения коллег, сославшись на согласованный в договоре управления пункт о субсидиарной ответственности наймодателя. Верховный суд России отказался рассматривать жалобу органа местного самоуправления.

Вот такая интересная история.

Грамотно составленный договор — и дело выиграно. Условий о субсидиарной ответственности наймодателя за долги нанимателя в договоре управления дома на проспекте Дружбы мы, увы, не нашли. Но, по логике, если владелец сдает квартиру в аренду, и арендатор не платит за услуги (хоть и должен!), претензии со стороны поставщика услуг предъявляются именно собственнику. А уж тот пусть сам разбирается со своим нанимателем.

Но в нашем случае сценарий может быть другим.

Компания не станет подавать в суд в расчете, что долг будет погашен за счет платежей других жильцов, муниципалитет закроет глаза и на долги, и на отсутствие зарегистрированного договора соцнайма. А то, глядишь, придётся платить по чужим счетам! Только совсем не по-хозяйски это...