Но если собственников жилья заблаговременно извещают о готовящемся повышении тарифов на «коммуналку» (Правительство РФ устанавливает предельные индексы изменения тарифов для каждого региона, а региональное правительство — для каждого муниципального образования), то когда появляются увеличенные суммы в графе «содержание жилья», у жителей закономерно может возникнуть вопрос: а на каком основании? Ведь индексация, санкционированная правительством, не распространяется на жилищные услуги!

Это требование Жилищного кодекса. Но бывают и исключения: всё зависит от того, что написано в договоре управления, где управляющие компании указывают цену договора и методику её индексации. Если собственники соглашаются с такими условиями, размер платы будет индексироваться без всяких собраний.

А почему, собственно, управляющие компании решили, что они вообще могут использовать такой способ быстро и без лишних хлопот повысить размер платы за жилищные услуги? Для этого надо обратиться к истории вопроса.

Жилищный кодекс говорит, что размер платы за содержание жилого помещения в доме, где не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников в таком доме (исключение — тарифы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества).

Однако в 2014 году вышел Приказ Минстроя РФ (№ 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний»), которым предусматривалась возможность менять размер платы за содержание жилья без общего собрания: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора».
«В 2018 году Минстрой отменил этот приказ (приказом № 696/пр), — напомнил портал «ЖКХ Ньюс». — Причина отмены — требование Минюста, который обнаружил, что приказ не зарегистрирован в Минюсте, а в компетенцию Минстроя РФ не входит утверждение примерных условий договора.

Однако приказ просуществовал достаточно, чтобы во многих договорах управления по всей стране появились условия об индексации платы за содержание жилья».
И суды довольно долго признавали индексацию в одностороннем порядке незаконной. Больше того, нередко выносились противоположные решения, пока в 2019 году Верховный суд РФ не поддержал одну из управляющих компаний, признав необоснованной позицию суда нижестоящей инстанции о законности предписания контролирующего органа о перерасчёте проиндексированной платы.

ВС РФ мотивировал свое решение тем, что основным (и первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании, а собственники на собрании сами приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определили порядок индексации и утвердили договор управления домом.

А уже договор предусматривает индексацию платы за содержание жилого помещения без ежегодного оформления изменений цен решениями общих собраний.
«Из проанализированных нами дел 2022 года видно, что в спорах с жилищными инспекциями УО чаще проигрывают; в спорах с собственниками — выигрывают, — отмечает портал ЖКХ Ньюс. — При этом причина проигрышей УО — в неправильно сформулированных условиях индексации или в нарушении порядка ее проведения».

Опытные руководители и юристы управляющих компаний знают, как правильно составить условия договора, позволяющие индексировать плату за жилищные услуги «по умолчанию». И сейчас есть множество справочных материалов для «управляек», чтобы избежать всех недочетов. Хорошо бы и собственников кто-нибудь компетентный инструктировал, как искать изъяны в условиях договора, не позволяющие проводить индексацию платы безосновательно…

И все же основные пункты, на которые следует обращать внимание, есть.

«Фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения, — разъясняет в своём телеграм-канале заместитель председателя Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ Светлана Разворотнева. — Чтобы ежегодно не проводить общее собрание по установлению размера платы за содержание, в договор управления может вноситься условие об ее ежегодной индексации, которая проводится управляющей компанией самостоятельно. Включение в договор управления условия о ежегодной индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения, на величину не более индекса потребительских цен за прошедший год, установленного Росстатом, если собственники утвердили такой порядок, не является нарушением закона, поскольку волеизъявление собственников на этот счет является реализацией права стороны по договору на изменение цены».

Но, как советует депутат, собственникам следует обратить внимание на формулировку этого пункта в договоре управления — чтобы управляющая организация не взяла процент индексации платы произвольно, «с потолка», и чтобы увеличение платы не было проведено не вовремя (до истечения года с момента предыдущей индексации).

«Для сведения: индексация может проводиться на величину индекса потребительских цен на платные услуги населению по данным Центробанка РФ (ежегодный информационный бюллетень «Инфляция на потребительском рынке»), — напоминает Светлана Разворотнева. — Начисление повышенной платы производится в следующем месяце после опубликования официальных данных об уровне инфляции за предыдущий год. Росстат, ЦБ публикуют официальные данные за прошедший год в январе. Поэтому в первой половине января управляющая организация не может начислять плату с учетом проиндексированного размера. Начислять плату с учетом индексации можно за расчетный период «февраль».

По нашему опыту, если раньше жильцы бежали разбираться с управляющей компанией, обнаружив несоответствие в квитанциях, жаловались во все инстанции, то теперь к изменениям в начислениях с учетом индексации в основном привыкли.

Видимо, управляющие компании все же донесли до основной массы жителей, что такое условие договора не противоречит законодательству, а рост тарифов неизбежен для качественного обслуживания их собственности.

Однако «жонглировать» цифрами в счетах и вводить потребителей в заблуждение всё же не стоит.

Хотите взаимопонимания — делайте начисления понятными и прозрачными, объясняйте каждую цифру!