Нынешняя ипотека "зашкаливает" - покупая квартиру себе ты еще четыре "даришь" банку!
После повышения ключевой ставки большинство банков подняли ставки и по ипотечным кредитам. По официальным данным, ставка ипотеки составляет 25,45% (к началу ноября, по данным ДОМ.РФ, средневзвешенные ипотечные ставки в крупнейших банках были на уровне 25,44 на вторичное жильё и 25,45% на новостройки). Однако, как утверждают эксперты, в реальности полная стоимость ипотечных кредитов выросла до 43,2%. По информации "Российской газеты", в последнюю неделю октября ставки на 1,5-4 процентных пункта повысили 11 банков, еще два объявили о скором повышении. А некоторые банки вообще приостановили ипотечные программы — кто-то рыночные, некоторые — льготные. По данным госкомпании ДОМ.РФ, рыночные ставки на новые квартиры в крупных банках варьируются от 22% до 27,75%, если брать ипотеку на стандартных условиях — первый взнос от 30%, срок 20 лет и т.д. А на вторичные — от 20,19% до 27,99%. "При этом, если обратить внимание на полную стоимость ипотечных кредитов (ПСК), то эти цифры в некоторых банках гораздо выше, — сообщает издание. — Так, в "Совкомбанке" — до уровня около 43%, в ВТБ — 37%, выше 30% — в МКБ, банке "Абсолют", Газпромбанке и многих других. Минимально возможная ПСК в тех же банках составляет примерно 22%". Как объяснил "Российской газете" профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов, рекордный разброс в условиях по ипотеке отражает взгляд банков на текущую ситуацию на рынке жилья и риски невыплаты долга заемщиками: по его словам, банки предлагают разные условия для разных заемщиков, исходя из конкретных жизненных ситуаций. "Одно дело, если молодой человек с минимальным первоначальным взносом подает заявку на рыночную ипотеку. В этом случае банк предложит ему максимально жесткие условия, так как скептически будет оценивать его платежеспособность. И еще не факт, что доходов такого заемщика хватит и он не получит отказ. Другой подход и лучшие условия получит человек, который, например, держит крупный вклад в том же банке на долгий срок, ему подвернулась квартира мечты, а закрывать досрочно свой депозит с потерей накопленных процентов ему невыгодно. Или у него не вклад, а альтернативная сделка, и при продаже своего старого жилья он быстро покроет большую часть долга на новое. Тут риски для банка куда меньше", — рассказал эксперт. Но в любом случае банки закладывают в полную стоимость кредита ключевую ставку, по которой они сами занимают деньги у Центробанка, плюс свои затраты, а также коммерческую выгоду — то есть заработок на заемщике. Да ещё страхование жизни и здоровья заемщика прибавляет до 1% к общим затратам на кредит. "Затраты банков, как и у другого бизнеса, выросли, в том числе на оплату труда сотрудников. Но самая "резиновая" составляющая полной стоимости кредита — это надбавка за риск. Чем больше у банка сомнений в надежности заемщика, тем больше будет премия за риск. Банки прямо не отказывают людям, которых считают неплатежеспособными, они просто ставят для них заградительные условия. Это не прихоть банкиров, они при выдаче кредита по требованию ЦБ обязаны сформировать резервы на случай дефолта заемщика, чтобы защитить своих вкладчиков. Тем самым они лишаются возможности свободно пользоваться этой частью денег, а это — упущенная выгода. В итоге все затраты перекладываются на плечи ипотечного заемщика. Если банку потом придется принудительно взыскивать с него долг или продавать квартиру с торгов, то эти хлопоты тоже будут полностью или частично оплачены самим неплательщиком за счет более высокой конечной ставки по ипотеке", — объяснил профессор Цыганов. Как считают эксперты, полная стоимость кредита (ПСК) позволяет оценить его реальную стоимость, сколько в итоге придется вернуть банку. А потому перед подписанием кредитного договора важно внимательно ознакомиться с ПСК и всеми условиями, чтобы избежать неожиданных расходов в будущем. Тем более что в этот показатель кредитная организация включает все возможные расходы — в том числе комиссии за оформление, за ведение счета, расходы на нотариальные услуги и так далее. А в итоге заёмщик, вооружившись калькулятором, без труда подсчитает, что за 25 лет он купит не одну квартиру, а пять. Но ему достанется только одна, а остальные четыре он "подарит" банку.При этом ЦИАН подсчитал, что в России растет объем просроченных ипотечных кредитов: за сентябрь 2024 года он вырос на 6% — до 80 миллиардов рублей, и это максимальный показатель за историю отечественного рынка ипотечного кредитования. Хотя в сентябре в стране было выдано 94,3 тысячи ипотек — это на те же 6% меньше, чем в августе. С одной стороны, больше ипотечных кредитов выдается на жилье в новостройках, а с другой — снижение выдачи фиксируется на вторичном рынке и в сегменте индивидуального жилищного строительства. А по данным "Скоринг Бюро" рост суммы просроченной ипотеки кроется в "вызревании" проблемной задолженности и по ранее выданным рекордным объёмам кредитов. Странно, с чего бы это — ведь нас уверяют, что реальные доходы населения растут?.. И даже на ипотечные кредиты с полной стоимостью 43% находятся охотники. Как рассказала "Российской газете" директор департамента коммуникационной политики финансового маркетплейса "Выберу.ру" Анна Романенко, показатель ПСК всегда был выше средневзвешенных ставок, однако сейчас он достиг запредельного уровня. "Мы видим, что все второе полугодие этого года ключевая ставка растет чрезвычайно быстрыми темпами — с июня она уже успела прибавить 5 процентных пунктов и на текущий момент составляет 21%, — цитирует эксперта издание. — Банки как минимум не могут выдавать ипотечные кредиты без поддержки государства по ставкам ниже ключевой. При этом такие ставки могут быть предложены лишь идеальным клиентам. В то же время даже такие ставки уже пугают заемщиков, и поднимать их еще больше банкам не хочется. Различные комиссии и страховки, входящие в ПСК, позволяют банкам сохранить маржинальность, не оттолкнув потенциальных клиентов. Конечно, картина, когда кто-то готов брать ипотечный кредит с ПСК 43%, кажется нереальной, однако мы допускаем, что это может быть всё еще быть интересно тем, кто берет кредит на небольшую сумму. Например, на доплату при продаже двухкомнатной квартиры и покупке трехкомнатной". 
Между тем, по данным "Российской Гильдии Риелторов", ипотекой в последние месяцы пользуются немногие покупатели.
ъВ третьем квартале нынешнего года после отмены некоторых видов льготной ипотеки наиболее предпочтительными схемами финансирования покупки недвижимости стал наличный расчет (64,7% опрошенных риелторов), кредитные средства (21,6%, но здесь учитывались еще сделки, одобренные во втором квартале), рассрочка и сертификаты (по 4,9%, имеются в виду как маткапитал, так и сертификаты для жителей Севера, новых регионов и пр.), обменные сделки (3,9%). В четвертом квартале доля оплат с помощью кредитных средств еще сократится, прогнозируют в РГР, а доля рассрочек от застройщика вырастет. |
КузПресс
Комментарии читателей: