В этом месяце глава Банка России Эльвира Набиуллина сообщила, что за год ипотечный портфель банков вырос на 32%: такая тенденция тревожит ЦБ, ведь этот процесс сопровождается ростом цены на жилье. При этом в конце октября Набиуллина говорила, что Банк России видит риски перегрева на российском ипотечном рынке и выступает за дальнейшее повышение первоначального взноса по льготной ипотеке.

"В сентябре только за месяц у нас ипотека выросла на 4,2%. Вот такие темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка. Поэтому здесь мы видим риски, я о них многократно говорила. И свидетельством того, что эти риски сохраняются, не уменьшаются, является в том числе сохраняющийся разрыв цен на жильё на первичном и вторичном рынке, — сказала Набиуллина. — Мы считаем, и отправили такое предложение правительству, что еще нужно поднять требования к первоначальному взносу по льготной ипотеке. Но это решение правительства".

Льготная ипотека стала очень популярной у россиян, что вполне объяснимо. "Программу льготной ипотеки запустили, чтобы сделать доступнее покупку жилья от застройщиков, — напоминает портал Банки.ру. — Суть такая: банки выдают займы по сниженной ставке, а разницу между рыночной и льготной ставкой им возвращает государство".

И хотя в 2023 году условия предоставления льготной ипотеки изменились (ставка выросла с 7 до 8% годовых), она по-прежнему доступна любому совершеннолетнему гражданину России без ограничений по семейному положению. На 6 миллионов рублей (такой лимит у ипотеки по льготной программе в регионах) можно купить либо готовое жилье у застройщика, либо квартиру в строящемся доме, либо участок под строительство жилого дома, либо уже готовый дом на земельном участке. Причем лимит можно увеличить до 15 миллионов рублей, используя рыночные программы ипотеки. В Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области лимит составляет 12 миллионов рублей. Первоначальный взнос льготной ипотеки — от 20%. И, что важно, можно использовать материнский капитал. Немудрено, что заёмщики с удовольствием брали кредиты под новостройки. Но доступность ипотечных кредитов, дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости вызвали ажиотажный рост цен на новое жилье и значительную разницу в ценах на первичный и вторичный жилфонд — до 42% в октябре.

Летом 2023 года ключевая ставка ЦБ выросла в два раза, с 7,5% годовых в июле до 15% в октябре: такие меры принимал регулятор, чтобы сбить темпы кредитования и потребления, приводящие к росту инфляции. Поэтому выросли и ставки банков по кредитам для населения и бизнеса. Но ипотечный бум только разогнался, население спешило взять кредиты по низким ставкам. В августе 2023 года было выдано ипотечных кредитов на 849,3 миллиарда рублей, а за сентябрь — уже на 955,3 миллиарда.

"Сейчас ипотечная ставка на вторичном рынке находится выше 15% годовых и будет увеличиваться и дальше. Но последним гвоздем в крышку ипотечного бума станет адресная ипотека. Низкие процентные ставки могут оставить многодетным и молодым семьям, военным, IT-специалистам и в отдельных регионах, например, на Дальнем Востоке", — считают эксперты рынка недвижимости.

Недавно Центробанк заявил о существенном ухудшении качества ипотеки. Директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова сообщила "Известиям", что из-за ухудшения качества ипотечных кредитов Центробанк, по ее мнению, должен принять новые меры регулирования ипотеки. Она пояснила, что за последние годы доля заёмщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) 80+ выросла более чем в два раза: с 20% в начале пандемии до 47% в третьем квартале этого года. Кроме того, более чем у 50% заёмщиков первоначальный взнос очень низкий, до 20%. В начале 2020 года этот показатель был менее 30%.

Как отметила Данилова, для ипотечного кредитования Центробанк может применить только макропруденциальные надбавки. Однако они работают путем экономического стимулирования и менее действенны для банков с большим запасом капитала. В связи с этим с 1 октября Центробанк установил их для наиболее рискованных кредитов фактически на запретительном уровне — до 900%.

Однако совсем отказываться от льготных ипотечных программ правительство не намерено. Как сообщил министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин, программы сохранятся и после 1 июля 2024-го. Правда, при этом уточнил, что окончательных решений по их параметрам пока нет: "Вариантов пока много, но окончательных решений нет, поэтому давайте спокойно и стабильно отработаем до 1 июля 2024 года", — сказал министр.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин говорил, что один из вариантов, который обсуждается, — введение после 1 июля кластерной ипотеки. Условия программы будут варьироваться в зависимости от ситуации со строительством, спросом и предложением в каждом регионе. С 1 июля завершается основная часть "Семейной ипотеки": далее оформить кредит смогут лишь семьи с детьми-инвалидами. Но, как говорил Хуснуллин, "Семейную ипотеку" правительство точно будет предлагать продлить, льготная ипотека на новостройки может видоизмениться.